Ehepartner Grundbuch Dubai: Reicht das wirklich als Erbschutz?

Was das Dubai-Grundbuch wirklich regelt

Das Dubai Land Department (DLD) ist das offizielle Eigentumsregister für Immobilien in Dubai. Wer dort eingetragen ist, gilt rechtlich als Eigentümer. Eine Eintragung als Miteigentümer bedeutet: Beide Parteien halten jeweils einen definierten Anteil, in der Regel 50/50, sofern nichts anderes festgelegt wird.

Das DLD-Register regelt die Eigentumsverhältnisse, nicht die Erbfolge. Es beantwortet die Frage: Wem gehört das Objekt heute? Die Frage, wer im Todesfall was erbt, beantwortet das Erbrecht. Das sind zwei verschiedene Rechtsgebiete.

Der reale Vorteil der Miteintragung: Der eingetragene Partner ist rechtlich Miteigentümer. Stirbt ein Partner, gehört die eigene Hälfte bereits diesem Partner. Über diese Hälfte muss im Erbfall nicht mehr verfügt werden. Über die Hälfte des Verstorbenen hingegen schon, und genau dort liegt der kritische Punkt.

UAE-Erbrecht für Nicht-Muslime: Die Änderungen seit 2020

Das ist der Punkt, an dem die meisten Investoren überrascht werden. In den UAE gilt für Muslime grundsätzlich das islamische Erbrecht. Für Nicht-Muslime und ausländische Staatsangehörige hat die UAE ab 2020 eine Reihe grundlegender Reformen eingeführt: Federal Decree-Law Nr. 29 von 2020 öffnete die Möglichkeit, das Heimatrecht auf den Erbfall anzuwenden. Der entscheidende Schritt folgte mit Federal Decree-Law Nr. 41 von 2022, der am 1. Februar 2023 in Kraft trat und ein vollständig säkulares Personalstatut-Regime für nicht-muslimische Ausländer in den UAE schuf.

Nicht-Muslime können in den UAE seither explizit beantragen, dass das Erbrecht ihres Heimatlandes angewendet wird. Für deutsche, österreichische und Schweizer Staatsbürger bedeutet das: Das vertraute DACH-Erbrecht kann zur Anwendung kommen, wenn die entsprechende Registrierung und Dokumentation vorliegt.

Ohne registriertes Testament und ohne aktive Wahl des Heimatrechts gilt für nicht-muslimische Ausländer seit 1. Februar 2023 das neue UAE-Zivilpersonalstatut (Federal Decree-Law Nr. 41/2022): Der Nachlass wird nach einem säkularen, geschlechtsneutralen Verteilungsschlüssel aufgeteilt. Die Hälfte geht an den überlebenden Ehegatten, die andere Hälfte gleich unter den Kindern ohne Unterschied nach Geschlecht. Das weicht von Scharia-Quoten ab, kann aber trotzdem erheblich von europäischen Erbvorstellungen abweichen. Hinzu kommt: Die genaue Anwendung auf einzelne Konstellationen, insbesondere bei gemischten Vermögensstrukturen oder Gesellschaftsbeteiligungen, hängt von der individuellen Rechtslage ab. Eine rechtliche Prüfung im Vorfeld ist keine Option, sondern Pflicht.

DIFC-Will vs. ADJD-Will: Zwei Wege zur Absicherung

Die praktische Absicherung für Nicht-Muslime läuft in den UAE über zwei Testaments-Registrierungssysteme. Das DIFC Wills Service Centre im Dubai International Financial Centre ermöglicht es Nicht-Muslimen, ein Testament nach Common-Law-Prinzipien zu registrieren. Es ist auf englischsprachige Rechtskonzepte ausgerichtet und in der Praxis eine der meistgenutzten Optionen für europäische Investoren. Seit Dubai Law Nr. 2 von 2025 (in Kraft seit 14. März 2025) haben im DIFC registrierte Testamente für Dubai-Vermögenswerte exklusive Zuständigkeit: Ein Probate-Beschluss des DIFC Court kann direkt beim DLD und bei UAE-Banken vollstreckt werden, ohne vorherige Anerkennung durch die Dubai Courts.

Das ADJD (Abu Dhabi Judicial Department) bietet ein vergleichbares System an. Die Registrierungsgebühren unterscheiden sich erheblich: DIFC verlangt AED 10.000 für ein Einzel-Testament bzw. AED 15.000 für Spiegel-Testamente (beides zuzüglich anwaltlicher Drafting-Kosten von in der Regel AED 3.000 bis 6.000 aufwärts). Beim ADJD liegen die Registrierungsgebühren bei AED 950 (Einzel) bzw. AED 1.900 (Spiegel). Welches System besser passt, hängt davon ab, wo in der UAE deine Immobilien liegen und wie dein Gesamtvermögen strukturiert ist. Aktuelle Gebühren solltest du direkt bei wills.difc.ae bzw. adjd.gov.ae vor der Beauftragung bestätigen.

Ein im DIFC registriertes Testament kann explizit festlegen, dass der Ehepartner den Anteil des Verstorbenen vollständig erbt, ohne Einschränkungen durch die UAE-Standardverteilung. Es ersetzt die Grundbuch-Eintragung nicht, ergänzt sie aber entscheidend.

Warum die Kombination stärker ist als jede Einzelmaßnahme

Für DACH-Investoren empfiehlt sich in der Regel eine Kombination: Miteintragung im DLD und ein registriertes Testament. Die Miteintragung stellt sicher, dass der Partner bereits heute rechtlich Eigentümer der Hälfte ist, ohne auf einen Erbgang angewiesen zu sein. Das Testament regelt, was mit der anderen Hälfte passiert.

Dazu kommt die Frage der Vollstreckung. Im Erbfall müssen Dokumente beschafft, übersetzt und beglaubigt werden. Ein im UAE registriertes Testament vereinfacht diesen Prozess erheblich, weil es von lokalen Behörden direkt anerkannt wird. Ein ausschließlich in Deutschland oder Österreich hinterlegtes Testament kann anerkannt werden, erfordert aber zusätzliche Schritte und Zeit.

Im Erbfall ist Zeit das eigentliche Problem. Eingefrorene Bankkonten, blockierte Immobilien und monatelange Verfahren sind keine Seltenheit, wenn die Dokumentation fehlt. Mit der richtigen Struktur lässt sich das vermeiden.

Vier Fehler, die Investoren immer wieder machen

Erster Fehler: Aufschub. Viele Investoren kaufen zuerst und setzen die Testament-Registrierung auf die To-do-Liste. In der Zeit zwischen Kauf und Testamentserrichtung besteht eine reale Lücke.

Zweiter Fehler: Die Annahme, ein europäisches Testament gelte automatisch. Es kann nach Apostille und Übersetzung anerkannt werden, aber ohne aktive Registrierung in der UAE ist der Prozess im Erbfall aufwendiger und langwieriger.

Dritter Fehler: Eine unklare Anteilsstruktur im Grundbuch. Wenn nicht explizit festgelegt wird, wer welchen Anteil hält, entstehen später Auseinandersetzungen, besonders wenn Kinder aus früheren Beziehungen existieren oder das Heimatrecht abweichende Erbquoten vorsieht.

Vierter Fehler: Holding-Strukturen vergessen. Wer seine Dubai-Immobilie über eine UAE-Gesellschaft hält, etwa eine Mainland-LLC oder eine Freezone-Entität, hat eine andere Ausgangslage. Hier werden Gesellschaftsanteile vererbt, nicht direkt Grundbuch-Einträge. Das erfordert eine eigenständige juristische Analyse.

Was Strukturierung kostet und was sie spart

Die Kosten für ein registriertes DIFC-Testament liegen für die Registrierungsgebühr bei AED 10.000 (Einzel-Will) bzw. AED 15.000 (Spiegel-Wills für Paare), zuzüglich anwaltlicher Drafting-Kosten. Beim ADJD sind die Registrierungsgebühren mit AED 950 bzw. AED 1.900 deutlich niedriger. Hinzu kommen Übersetzungskosten, wenn Dokumente aus dem DACH-Raum eingebracht werden. Im Verhältnis zum gesicherten Vermögen erweist sich der Gesamtaufwand in den meisten Fällen als überschaubar.

Steuerlich gilt: Die UAE erheben selbst keine Erbschaftsteuer. Im Heimatland können Steuerfolgen entstehen, abhängig vom Wohnsitz des Erblassers und dem Wohnsitz der Erben. Für deutsche Erben kann die Erbschaftsteuer (Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz) auf ausländisches Immobilienvermögen Anwendung finden. Für Österreich und die Schweiz gelten eigene länderspezifische Regelungen. Wer zudem über einen Verkauf nachdenkt, sollte frühzeitig prüfen, welche Kapitalertragsteuer- und Wegzugsbesteuerungsregeln für in Deutschland ansässige Investoren beim Exit greifen und welche Strukturierungsoptionen bestehen. Das ist ein Punkt, der mit einem Steuerberater im Heimatland koordiniert werden sollte, nicht erst im Erbfall.

IMOS arbeitet für die rechtliche Tiefe dieser Fragen mit TME Legal zusammen, einer auf UAE-Recht spezialisierten Kanzlei. Eine Strukturierungsfrage dieser Art gehört in ein Gespräch, das Immobilien- und Rechtssituation gemeinsam betrachtet.

Checkliste vor dem Notartermin

Bevor du oder dein Partner als Miteigentümer ins Grundbuch eingetragen wird, sind diese Fragen relevant: Ist ein Testament im DIFC oder ADJD bereits registriert oder wird es parallel errichtet? Soll die Immobilie direkt auf natürliche Personen oder über eine Gesellschaft gehalten werden? Existieren Kinder oder andere erbberechtigte Personen, die in die Planung einbezogen werden müssen?

Außerdem: Gilt im Erbfall das Heimatrecht oder soll explizit das UAE-Recht gewählt werden, und was ist für deine Situation vorteilhafter? Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Sie hängt von Vermögensstruktur, Familienstand und steuerlicher Ansässigkeit ab.

Eine Miteintragung ohne diese Grundlagen zu klären ist besser als nichts, aber keine vollständige Lösung. Die Kombination aus Grundbuch-Eintragung, registriertem Testament und klarer Gesellschaftsstruktur gibt eine Absicherung, die wirklich trägt.