Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland VAE: Was für Dubai-Investoren seit 2022 gilt
Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den VAE lief zum 31. Dezember 2021 aus. Seitdem gelten für deutsche Investoren mit Dubai-Immobilien andere Regeln als vielfach behauptet wird. Dieser Leitfaden erklärt den aktuellen Stand.
Das Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland VAE ist ausgelaufen, und zwar zum 31. Dezember 2021. Deutschland hat am 14. Juni 2021 entschieden, das Abkommen nicht zu verlängern. Seitdem gilt für deutsche Steueransässige mit Dubai-Immobilien ausschließlich deutsches innerstaatliches Steuerrecht. Die häufig anzutreffende Aussage, Dubai-Mieteinnahmen seien in Deutschland freigestellt, trifft auf Sachverhalte ab dem 1. Januar 2022 nicht mehr zu. Mieteinnahmen aus Dubai sind für unbeschränkt steuerpflichtige Personen in Deutschland seit 2022 regulär einkommensteuerpflichtig. Dieser Leitfaden erklärt die aktuelle Rechtslage klar, ohne Rechtssicherheit zu versprechen, die nur ein spezialisierter Steuerberater geben kann.
DBA Deutschland VAE: Was es regelte und wann es endete
Ein Doppelbesteuerungsabkommen ist ein völkerrechtlicher Vertrag, der verhindert, dass dieselbe Einkunft in zwei Ländern vollständig besteuert wird. Deutschland hat solche Abkommen mit über 90 Staaten abgeschlossen. Das DBA mit den VAE wurde am 9. April 1995 unterzeichnet und trat am 10. August 1996 in Kraft (BGBl. II 1996, S. 1221). Es folgte im Wesentlichen dem OECD-Musterabkommen.
Dieses Abkommen ist jedoch zum 31. Dezember 2021 außer Kraft getreten. Das Bundesfinanzministerium hat am 14. Juni 2021 mitgeteilt, dass Deutschland das Abkommen nicht verlängern wird. Seit dem 1. Januar 2022 besteht kein DBA mehr zwischen Deutschland und den VAE.
Für Investoren, die heute eine Immobilie in Dubai kaufen oder bereits vor 2022 gekauft haben und laufende Mieteinnahmen erzielen, ist damit die Grundlage weggefallen, auf die sich ältere Darstellungen zur steuerfreien Behandlung dieser Einkünfte stützten. Maßgeblich ist seit 2022 ausschließlich das deutsche Steuerrecht.
Das DBA Deutschland-VAE ist zum 31. Dezember 2021 ausgelaufen. Seit dem 1. Januar 2022 gibt es kein aktives Abkommen mehr.
Mieteinnahmen aus Dubai: So werden sie seit 2022 besteuert
Für unbeschränkt steuerpflichtige Personen in Deutschland gilt das Welteinkommensprinzip: Alle Einkünfte, unabhängig davon, wo sie erzielt werden, unterliegen der deutschen Einkommensteuer. Da kein DBA mehr existiert, das das Besteuerungsrecht den VAE zuweist oder Deutschland zur Freistellung verpflichtet, sind Mieteinnahmen aus Dubai-Immobilien nach § 21 EStG in Deutschland voll einkommensteuerpflichtig.
Da die VAE keine Einkommensteuer auf Mieteinnahmen natürlicher Personen erheben, ist auch keine Anrechnung ausländischer Steuer nach § 34c EStG möglich. Es gibt schlicht keine VAE-Steuer, die angerechnet werden könnte. Die volle deutsche Einkommensteuer auf diese Einkünfte fällt ohne Minderung an.
Mieteinnahmen aus Dubai müssen in der deutschen Einkommensteuererklärung in der Anlage V deklariert werden. Der Progressionsvorbehalt nach § 32b EStG, der früher unter dem DBA für freigestellte ausländische Einkünfte galt, kommt hier nicht zum Tragen, weil keine Freistellung mehr greift. Die Einkünfte werden direkt besteuert, nicht lediglich für die Satzberechnung herangezogen.
Die steuerliche Attraktivität von Dubai liegt nicht darin, dass du als in Deutschland ansässige Person keine Steuern zahlst, sondern darin, dass reale Wertsteigerungspotenziale nach zehn Jahren Haltedauer ohne Spekulationssteuer realisiert werden können.
Das frühere DBA und das Belegenheitsprinzip zur Orientierung
Das bis Ende 2021 gültige DBA enthielt das Belegenheitsprinzip: Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen konnten grundsätzlich in dem Staat besteuert werden, in dem die Immobilie liegt. Bei einer Wohnung in Dubai war das der Staat VAE. Da die VAE damals wie heute keine Einkommensteuer auf Mieteinnahmen natürlicher Personen erheben, entstand dort keine Steuerlast, und das DBA verpflichtete Deutschland, diese Einkünfte von der deutschen Einkommensteuer freizustellen. Deutschland wandte dabei die Freistellungsmethode mit Progressionsvorbehalt an.
Diese Mechanik ist für Sachverhalte ab dem 1. Januar 2022 nicht mehr anwendbar. Wer auf der Grundlage älterer Darstellungen oder gut gemeinten Ratschlags davon ausgeht, Dubai-Mieteinnahmen weiterhin in Deutschland nicht versteuern zu müssen, riskiert Nachforderungen, Zinsen und unter Umständen strafrechtlich relevante Konsequenzen.
Für die Steuerjahre bis einschließlich 2021, also den Zeitraum, in dem das DBA noch in Kraft war, galten die beschriebenen Freistellungsregeln. Ob offene Veranlagungen aus dieser Zeit noch betroffen sein könnten, hängt von der individuellen Situation ab und sollte mit einem Steuerberater geprüft werden.
Veräußerungsgewinne: Spekulationsfrist bleibt relevant
Beim Verkauf einer Dubai-Immobilie erzielst du möglicherweise einen Veräußerungsgewinn. Auch dieser Gewinn unterliegt ohne aktives DBA dem deutschen Steuerrecht, wenn du in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig bist. Die VAE erheben keine Kapitalertragsteuer auf Immobilienveräußerungen natürlicher Personen, daher entsteht dort keine Steuerlast.
Für private Veräußerungsgewinne gilt in Deutschland die zehnjährige Spekulationsfrist nach § 23 EStG. Wer seine Dubai-Immobilie nach mehr als zehn Jahren Haltedauer verkauft, zahlt in Deutschland in der Regel keine Steuer auf den Gewinn. Wird die Immobilie innerhalb dieser Frist verkauft, ist der Veräußerungsgewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig.
Die Spekulationsfrist beginnt mit dem Datum des Kaufvertrags. Die genaue Berechnung und die Frage, ob etwaige Werbungskosten oder AfA-Beträge die Anschaffungskosten mindern, sollte ein Steuerberater prüfen. Diese Prüfung empfiehlt sich vor dem Kauf, nicht erst kurz vor dem geplanten Verkauf.
Wer nach mehr als zehn Jahren verkauft, zahlt in Deutschland in der Regel keine Steuer auf den Veräußerungsgewinn. Die Frist gilt auch für Auslandsimmobilien.
Wohnsitz und steuerliche Ansässigkeit als unterschätzte Variable
Das dargestellte Steuerregime gilt für Personen, die in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind, also in Deutschland ihren Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt haben. Wer seinen Lebensmittelpunkt vollständig in die VAE verlagert und den deutschen Wohnsitz aufgibt, ist möglicherweise nicht mehr unbeschränkt in Deutschland steuerpflichtig.
Der Teufel steckt im Detail: Deutschland kennt die erweiterte beschränkte Steuerpflicht nach dem Außensteuergesetz, die unter Umständen auch nach einem Wegzug greift und inländische Einkünfte erfassen kann. Wer glaubt, durch einen formalen Wegzug alle steuerlichen Verbindungen zu Deutschland zu kappen, erlebt manchmal eine unangenehme Überraschung. Die genauen Voraussetzungen und Rechtsfolgen hängen von der individuellen Konstellation ab und sind im Einzelfall mit einem Spezialisten zu prüfen.
Für die meisten Investoren aus dem DACH-Raum gilt: Du lebst in Deutschland, behältst deinen Wohnsitz, und kaufst eine Immobilie in Dubai als Kapitalanlage. Das ist die häufigste Konstellation. Für sie gilt seit 2022 volles deutsches Steuerrecht ohne abkommensrechtliche Erleichterung. Eigentumsstruktur, Erbschaftsrecht und Zugriff auf Kapital variieren je nach Wohnsitzland erheblich. Wer Familienvermögen aufbaut, sollte zudem ein DIFC-Testament frühzeitig in der Planung berücksichtigen, denn Dubai kennt keinen Notar im deutschen Sinne. Das klärt man besser vor dem Signing als danach.
Drei Fehler, die Investoren trotzdem machen
Der erste Fehler ist die Annahme, Dubai-Mieteinnahmen seien in Deutschland weiterhin steuerfrei oder nur dem Progressionsvorbehalt unterworfen. Diese Darstellung trifft auf die Zeit nach dem 31. Dezember 2021 nicht mehr zu. Wer das ignoriert, riskiert Nachforderungen inklusive Zinsen.
Der zweite Fehler ist die unreflektierte Nutzung von Holdingstrukturen ohne steuerliche Substanz. Gesellschaften in den VAE können unter bestimmten Umständen sinnvoll sein, sie können aber auch Probleme schaffen: Hinzurechnungsbesteuerung in Deutschland nach §§ 7-14 AStG, Fragen zur Betriebsstätte, Verrechnungspreisthemen. Was auf Social Media als Steuertrick verkauft wird, ist in der Realität ein komplexes Rechtsfeld.
Der dritte Fehler ist, dieses Thema ohne spezialisierte Beratung anzugehen. Die Anwendung deutschen Steuerrechts auf grenzüberschreitende Sachverhalte ohne aktives DBA ist interpretationsoffen. TME Legal ist ein auf VAE-Transaktionen spezialisierter Partner, der die deutsch-emiratische Rechtslage aus beiden Richtungen kennt und bei strukturierten Investments die richtige Anlaufstelle ist.
Was du vor dem Kauf klären solltest
Kläre mit deinem deutschen Steuerberater drei Punkte: erstens, wie Mieteinnahmen in deiner persönlichen Steuererklärung zu behandeln sind und welche Werbungskosten absetzbar sind; zweitens, wie lange du die Immobilie halten möchtest und welche Konsequenzen ein Verkauf innerhalb oder außerhalb der Spekulationsfrist hat; drittens, ob eine direkte Eigentümerschaft oder eine Gesellschaftsstruktur für deine Situation sinnvoll ist.
Wenn dein bestehender Steuerberater wenig Erfahrung mit Auslandsimmobilien oder der Post-DBA-Situation Deutschland-VAE hat, ist das kein Makel, aber ein Signal, einen Spezialisten hinzuzuziehen. IMOS stellt bei Bedarf den Kontakt zu rechtlichen und steuerlichen Partnern mit VAE-Erfahrung her.
Die steuerliche Attraktivität von Dubai liegt nicht darin, dass du als in Deutschland ansässige Person keine Steuern zahlst, sondern darin, dass Wertsteigerungspotenziale real sind und nach mehr als zehn Jahren Haltedauer keine Spekulationssteuer in Deutschland anfällt. Wer das nüchtern durchrechnet und steuerlich korrekt aufgestellt ist, hat eine solide Grundlage für seine Investitionsentscheidung.
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Die Post-DBA-Situation Deutschland-VAE ist interpretationsoffen. Wir verbinden dich mit spezialisierten Beratern, die die deutsch-emiratische Rechtslage aus beiden Richtungen kennen, und ordnen deine Investitionssituation ein, bevor du eine Kaufentscheidung triffst.
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Autor
Savvas Kyritsis
Geschäftsführer, IMOS Real Estate · RERA Broker Card 62714
Savvas Kyritsis begleitet deutschsprachige Investoren beim Aufbau von Dubai-Immobilien-Portfolios — mit Fokus auf strategische Vermögensarchitektur statt Einzelverkauf sowie Off-Plan- und Bestandsstrategie für DACH-Investoren.
LinkedInQuellen
- Bundesfinanzministerium: DBA Deutschland-VAE (1996), amtlicher Text, BGBl. II 1996, S. 1221
- EY Deutschland: DBA mit den VAE endet zum 31.12.2021
- WTS Deutschland: VAE-DBA tritt zum 31.12.2021 außer Kraft
- Meyer Reumann: The End of the DTA between Germany and UAE
- Haufe: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in den VAE (nach DBA-Ende)
- Bundesfinanzministerium: Stand der DBA zum 1. Januar 2026
- § 21 EStG: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
- § 23 EStG: Private Veräußerungsgeschäfte (Spekulationsfrist)
- § 32b EStG: Progressionsvorbehalt
- §§ 7-14 AStG: Hinzurechnungsbesteuerung
- TME Legal: grenzüberschreitende Steuerstrukturen VAE-Deutschland (Partnerschaft mit IMOS bestätigen)
Häufige Fragen
- Gilt das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den VAE noch?
- Nein. Das Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland VAE ist zum 31. Dezember 2021 ausgelaufen. Deutschland hat am 14. Juni 2021 entschieden, das Abkommen nicht zu verlängern. Seit dem 1. Januar 2022 gibt es kein aktives DBA mehr. Die in vielen älteren Quellen beschriebene Freistellung von Dubai-Mieteinnahmen in Deutschland basiert auf einem nicht mehr gültigen Abkommen.
- Muss ich Mieteinnahmen aus Dubai in Deutschland versteuern?
- Ja, wenn du in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig bist. Seit dem Wegfall des DBA zum 31. Dezember 2021 sind Mieteinnahmen aus Dubai für deutsche Steueransässige nach § 21 EStG regulär einkommensteuerpflichtig. Da die VAE keine Einkommensteuer auf private Mieteinnahmen erheben, gibt es keine ausländische Steuer, die angerechnet werden könnte. Dein Steuerberater kann die konkrete Belastung für deine Einkommenssituation durchrechnen.
- Gilt die deutsche Spekulationsfrist auch für Immobilien in Dubai?
- Ja. Für private Veräußerungsgewinne gilt die zehnjährige Spekulationsfrist nach § 23 EStG. Wer nach mehr als zehn Jahren verkauft, zahlt in Deutschland in der Regel keine Steuer auf den Gewinn. Wird die Immobilie innerhalb dieser Frist verkauft, ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig. Die Frist gilt auch für Auslandsimmobilien.
- Ändert sich das durch einen Wohnsitzwechsel in die VAE?
- Möglicherweise erheblich. Wer den deutschen Wohnsitz aufgibt und in die VAE zieht, ist unter Umständen nicht mehr unbeschränkt in Deutschland steuerpflichtig. Allerdings kennt Deutschland die erweiterte beschränkte Steuerpflicht nach dem AStG, die auch nach einem Wegzug greifen kann. Ohne spezialisierte Beratung sollte niemand einen Wegzug aus steuerlichen Motiven planen.
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