Was mit deiner Dubai-Immobilie passiert, wenn du stirbst
Dein deutsches Testament gilt in Dubai nicht automatisch. Ohne lokale Vorsorge greift ein gesetzliches Erbrecht, das deine Wünsche ignoriert, und der Anteil deiner Familie wird erst einmal eingefroren. So schließt du die Lücke, bevor sie zum Problem wird.
Es gibt einen Satz, den wir nach dem Kauf am häufigsten hören, und er kommt fast immer zu spät: "Um das Rechtliche kümmere ich mich später." Bei einer Dubai-Immobilie ist "später" der teuerste Zeitpunkt. Denn wenn dir etwas zustößt, zählt nicht, was dein Notar in München, Wien oder Zürich aufgesetzt hat. Es zählt, was in Dubai als Dokument anerkannt ist. Und wenn dort nichts liegt, greift ein gesetzliches Erbrecht, das deine Wünsche ignoriert, unabhängig von deiner Staatsangehörigkeit und unabhängig von deinem Willen. Das ist kein Randfall für Spezialisten. Es ist die Standardsituation für fast jeden DACH-Investor, der ohne lokale Vorsorge kauft. Die gute Nachricht: Die Lücke lässt sich sauber schließen. Du musst nur wissen, mit welchem Instrument und in welcher Reihenfolge.
Warum dein deutsches Testament an der Grenze endet
Für Immobilien gilt fast überall das Belegenheitsprinzip: Über eine Immobilie entscheidet das Recht des Landes, in dem sie steht. Deine Wohnung in Downtown Dubai unterliegt also dem Recht der Vereinigten Arabischen Emirate, nicht dem deutschen BGB. Ein deutsches Testament entfaltet hier keine automatische Wirkung. Die Emirate erkennen ausländische Testamente nicht ohne Weiteres an, und selbst wenn eine Anerkennung im Einzelfall gelingt, ist das Verfahren langwierig, teuer und im Ausgang unsicher.
Seit dem 1. Februar 2023 gilt in den VAE das Federal Decree-Law Nr. 41/2022, das für nicht-muslimische Ausländer ein eigenständiges säkulares Erbrecht eingeführt hat. Das Scharia-Erbrecht greift seitdem nicht mehr automatisch als Standard für Nicht-Muslime. Stirbst du ohne ein in den VAE anerkanntes Testament, verteilt das Gesetz deinen Nachlass nach einer festen Formel: 50 Prozent gehen an den Ehepartner, die restlichen 50 Prozent zu gleichen Teilen an die Kinder, unabhängig vom Geschlecht. Diese Formel gilt für bewegliches wie unbewegliches Vermögen, also auch für deine Immobilie.
Das klingt geordnet, ist aber nicht dasselbe wie dein eigener Wille. Unverheiratete Lebenspartner gehen leer aus. Wer sein Erbe anders aufteilen will, als das Gesetz es vorsieht, braucht ein registriertes Testament. Zusätzlich besteht die Möglichkeit, das Erbrecht des Heimatlands anzuwenden, doch das erfordert eine aktive Antragstellung bei Gericht und ist in der Praxis keine verlässliche Lösung ohne schriftliche Vorsorge. Ob und wie das in deiner Konstellation greift, hängt vom Emirat, der zuständigen Behörde und deiner persönlichen Situation ab.
In Dubai zählt nicht, was dein Notar zu Hause aufgesetzt hat. Es zählt, was hier als Dokument anerkannt ist.
Der teuerste Irrtum: Ehepartner ins Grundbuch eintragen
Der häufigste Denkfehler, den wir im Gespräch korrigieren, klingt vernünftig: "Ich trage meine Frau einfach mit ins Grundbuch ein, dann ist das Erbe geregelt." Ist es nicht. Gemeinsames Eigentum und Erbregelung sind zwei verschiedene Dinge.
Die gemeinsame Eintragung verschafft deiner Partnerin ein Mitspracherecht zu Lebzeiten, also bei Entscheidungen über die Immobilie. Über den Erbfall sagt sie wenig aus. Stirbt ein Miteigentümer, wird sein Anteil zunächst eingefroren und unterliegt derselben erbrechtlichen Frage wie jede andere Immobilie auch. Die VAE kennen kein automatisches Übergangsrecht auf den überlebenden Miteigentümer. Die gemeinsame Eintragung ersetzt also kein Testament, sie verschiebt das Problem nur auf den eingetragenen Anteil.
Wer wirklich vorsorgen will, braucht ein eigenständiges, in Dubai anerkanntes Testament. Die Eigentumsstruktur ist ein zusätzlicher Hebel, kein Ersatz.
Ehepartner ins Grundbuch heißt Mitsprache zu Lebzeiten, nicht Erbregelung im Todesfall. Das ist der teuerste Irrtum beim Dubai-Kauf.
Das DIFC Will: dein eigenständiges Instrument
Das Dubai International Financial Centre betreibt ein eigenes Gericht nach englischem Common Law. Seit April 2015 können dort auch Nicht-Muslime ein Testament registrieren, das sogenannte DIFC Will. Es beruht auf englischem Recht, wird von den emiratischen Behörden anerkannt und erlaubt dir, deine Immobilien und Finanzwerte in Dubai nach deinem eigenen Willen zu verteilen.
Ein DIFC Will ist kein Stempel auf deinem Heimat-Testament. Es ist ein eigenständiges Rechtsdokument speziell für dein Vermögen in den VAE. Die Registrierungsgebühren beim DIFC Wills Service Centre liegen je nach Testamentstyp zwischen AED 5.000 und AED 10.000 allein für die staatliche Registrierung, hinzu kommen die Honorare für Beratung und Abfassung des Dokuments. Das Full Will, das sämtliche Vermögenswerte abdeckt, kostet AED 10.000 als Registrierungsgebühr. Das Dokument kann außerdem einen Vormund für minderjährige Kinder bestimmen, was für Familien mit Dubai-Bezug oft der eigentlich wichtige Punkt ist. Dubai Law Nr. 2/2025 hat die ausschließliche Zuständigkeit der DIFC-Gerichte für registrierte Testamente weiter gestärkt; die genaue Reichweite und der konkrete Vollstreckungsweg sind im Einzelfall mit einem lokalen Anwalt zu klären.
Wichtig ist die Abstimmung: Dein DIFC Will und dein Heimat-Testament dürfen sich nicht widersprechen. Genau deshalb gehört das in die Hände einer Kanzlei, die beide Rechtssysteme kennt. Unsere Partnerkanzlei TME Legal in Dubai, geführt von Omar Sami und Derya Bandak, ist seit über 15 Jahren auf genau diese Schnittstelle zwischen deutschem und emiratischem Recht spezialisiert.
Ein DIFC Will ist kein Stempel auf dem deutschen Testament. Es ist ein eigenes Rechtsdokument für dein Dubai-Vermögen.
Was im Ernstfall passiert: das Einfrieren des Vermögens
Stirbt ein Eigentümer, frieren Banken und Behörden in Dubai die Konten und Immobilienwerte des Verstorbenen ein, bis ein Gericht die Erbfolge offiziell bestätigt hat. Mit einem registrierten DIFC Will dauert dieses Verfahren in der Regel ein bis drei Monate. Ohne Testament oder mit ausschließlich ausländischem Testament kann sich die Wartezeit auf sechs Monate bis zwei Jahre ausdehnen, abhängig von der Vollständigkeit der Unterlagen und der Komplexität des Nachlasses.
Für deine Familie ist das nicht nur eine juristische Formalie, sondern ein reales Liquiditätsproblem. Laufende Zahlungspläne, Servicegebühren oder ein geplanter Verkauf stehen still, während das Verfahren läuft. Wer auf Mieteinnahmen oder den Verkaufserlös angewiesen ist, spürt das sofort.
Mit einem registrierten DIFC Will wird die Abwicklung deutlich schneller und planbarer, weil die Erbfolge bereits klar und anerkannt ist. Ohne Testament verlängert sich die Wartezeit, und die Familie trägt die Unsicherheit.
Eigentumsstruktur als Hebel: privat, gemeinsam oder Gesellschaft
Wie du die Immobilie hältst, entscheidet mit darüber, was im Erbfall passiert. Hältst du direkt und privat, ist die Immobilie selbst Teil des Nachlasses. Hältst du über eine Gesellschaft, etwa eine Freezone-Struktur oder eine Holding, ist nicht die Immobilie die Erbmasse, sondern der Gesellschaftsanteil. Das kann die Abwicklung vereinfachen, wirft aber im Heimatland eigene steuerliche und gesellschaftsrechtliche Fragen auf.
Was in Dubai sauber funktioniert, kann in Deutschland, Österreich oder der Schweiz anders bewertet werden. Eine Struktur, die das Erbe vereinfacht, kann steuerlich teuer werden, und umgekehrt. Diese Abwägung lässt sich nicht pauschal beantworten, sie hängt an deiner Gesamtsituation.
Der entscheidende Punkt: Diese Weiche stellst du am besten vor dem Kauf, nicht danach. Die Struktur nachträglich zu ändern, kostet Zeit, Gebühren und manchmal die Vorteile, die du eigentlich wolltest.
Die Frage nach der Eigentumsstruktur gehört vor den Kauf. Danach ist sie ein teures Korrekturmanöver.
Was Dubai dir schenkt und was dein Heimatstaat holt
Die VAE erheben keine Erbschaftsteuer, weder auf Immobilien noch auf andere Sachwerte. Für Investoren aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz, wo die Erbschaftsteuer je nach Verwandtschaftsgrad und Wert erheblich sein kann, ist das ein echter struktureller Vorteil.
Entscheidend ist aber, wo der Erbe steuerlich ansässig ist. Lebt der Erbe weiterhin in Deutschland, kann der deutsche Fiskus den Erwerb der Dubai-Immobilie besteuern, da zwischen Deutschland und den VAE kein Doppelbesteuerungsabkommen für Erbschaft- und Schenkungsteuer besteht. Das einkommensteuerliche DBA zwischen Deutschland und den VAE ist zudem zum 31. Dezember 2021 ausgelaufen und wurde bisher nicht erneuert. "Steuerfrei in Dubai" heißt also nicht automatisch "steuerfrei für deine Erben". Die konkrete steuerliche Behandlung hängt von der Ansässigkeit des Erben, der Höhe des Erwerbs und der persönlichen Freibeträge ab und sollte individuell mit einem Steuerberater geklärt werden.
Genau hier trennt sich die ehrliche Beratung von der Verkaufsmasche. Wer dir Dubai pauschal als steuerfreies Erbe verkauft, hat die zweite Hälfte der Rechnung weggelassen.
So gehst du es konkret an
Erstens: Setze ein DIFC Will für dein Dubai-Vermögen auf, bevor du dich um Details kümmerst. Es ist der Hebel mit der größten Wirkung pro investierter Stunde.
Zweitens: Lass dein DIFC Will und dein Heimat-Testament von einer Kanzlei mit Doppelkompetenz abstimmen, damit sich beide Dokumente ergänzen statt widersprechen. Über unsere Partnerschaft mit TME Legal läuft genau diese Abstimmung aus einer Hand.
Drittens: Entscheide die Eigentumsstruktur vor dem Kauf, nicht danach, und beziehe die steuerliche Situation deines Heimatlandes von Anfang an mit ein. Wer diese drei Schritte vor der ersten Unterschrift geht, spart seiner Familie im Ernstfall Monate, Gebühren und Streit.
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Autor
Savvas Kyritsis
Geschäftsführer, IMOS Real Estate · RERA Broker Card 62714
Savvas Kyritsis begleitet deutschsprachige Investoren beim Aufbau von Dubai-Immobilien-Portfolios — mit Fokus auf strategische Vermögensarchitektur statt Einzelverkauf sowie Off-Plan- und Bestandsstrategie für DACH-Investoren.
LinkedInQuellen
- TME Legal, deutsche Kanzlei in Dubai (Omar Sami, Derya Bandak), Partner von IMOS
- DIFC Courts Wills Service Centre, offizielle Gebührentabelle
- Federal Decree-Law Nr. 41/2022, UAE Civil Personal Status Law for Non-Muslims (in Kraft ab 1. Februar 2023)
- James Berry & Associates, Changes to Non-Muslim Inheritance Law in the UAE (2023)
- Horizons & Co, Changes to the Inheritance Laws in the UAE from 1 February 2023
- Dubai Law Nr. 2/2025, DIFC Courts Jurisdiction (in Kraft ab 14. März 2025)
- Gulf News, UAE banks freeze accounts after death
- PwC UAE, Individual Tax Summary (keine Erbschaftsteuer bestätigt)
- Rosepartner.de, Erbschaftsteuer im Ausland / Deutschland-VAE (kein ErbSt-DBA)
Häufige Fragen
- Gilt mein deutsches Testament für meine Dubai-Immobilie?
- Nicht automatisch. Über eine Immobilie entscheidet das Recht ihres Standorts. Ohne ein in Dubai anerkanntes Testament greift das lokale gesetzliche Erbrecht mit einer festen Verteilungsformel, nicht dein deutsches.
- Reicht es, meinen Ehepartner ins Grundbuch einzutragen?
- Nein. Gemeinsames Eigentum regelt die Mitsprache zu Lebzeiten, nicht den Erbfall. Die VAE kennen kein automatisches Übergangsrecht auf den überlebenden Miteigentümer. Der Anteil des Verstorbenen wird trotzdem eingefroren und erbrechtlich behandelt.
- Was ist ein DIFC Will?
- Ein seit April 2015 in Dubai registrierbares Testament nach englischem Common Law, das Nicht-Muslimen erlaubt, ihr Dubai-Vermögen nach eigenem Willen zu verteilen. Durch Dubai Law Nr. 2/2025 wurde die ausschließliche Zuständigkeit der DIFC-Gerichte weiter gestärkt; der genaue Vollstreckungsweg ist im Einzelfall mit einem lokalen Anwalt zu klären.
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