Wohnung kaufen in Dubai: Preise, Ablauf und Nebenkosten 2026

Was kostet eine Wohnung in Dubai

Was eine Wohnung in Dubai kostet, hängt vor allem von zwei Dingen ab: der Lage und der Zimmerzahl. Am günstigen Ende steht Dubai South, dort liegt eine Studio-Wohnung nach aktuellen DLD-Daten im Median bei rund 650.000 AED, umgerechnet etwa 154.000 Euro. Am teuren Ende steht Palm Jumeirah, dort kostet eine Wohnung mit drei Schlafzimmern im Median knapp 11,9 Millionen AED, umgerechnet rund 2,83 Millionen Euro. Dazwischen liegt die Realität der meisten DACH-Käufer: Eine 1-Zimmer-Wohnung kostet im Median rund 257.000 Euro in JVC, rund 345.000 Euro in Dubai Marina und rund 475.000 Euro in Business Bay. Die genauen Zahlen für jede Lage und Zimmerzahl stehen in der Tabelle direkt unter diesem Abschnitt.

Median heißt hier: Die Hälfte der verkauften Wohnungen kostete mehr, die andere Hälfte weniger. Das ist eine robustere Zahl als ein Durchschnitt, der von einzelnen Rekord-Deals nach oben verzerrt wird. Wer ein Apartment in Dubai kaufen will, orientiert sich deshalb besser an diesen Median-Werten als an dem einen Traumangebot, das gerade im Feed auftaucht.

Die Bruttorendite in der Tabelle ist die Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis, vor Service Charges. Das ist nicht die Zahl, die am Ende auf deinem Konto landet. Service Charges, Leerstand und Verwaltung ziehen die Nettorendite spürbar unter die Bruttozahl. Wer Meerblick sucht, findet ihn vor allem in Dubai Marina, auf der Palm Jumeirah und auf Dubai Islands, dort ist die Bruttorendite wegen der hohen Kaufpreise meist niedriger als im Landesinneren. Wie viel von der Bruttozahl nach Service Charges tatsächlich übrig bleibt, erklären wir im Abschnitt zu den Nebenkosten weiter unten.

Wohnung kaufen in Dubai: Welche Lage passt zu dir

Welche Lage zu dir passt, hängt nicht vom Namen ab, sondern davon, was du willst: laufenden Cashflow, Wertsteigerung oder Werterhalt mit Prestige. Eine Eigentumswohnung in Dubai Marina bringt dir etwas anderes als dieselbe Quadratmeterzahl in Dubai South oder auf der Palm. Manche Lagen liefern laufenden Cashflow, andere eher Wertsteigerung oder reinen Werterhalt, beides gleichzeitig gibt es selten in derselben Wohnung. Die folgenden zehn Lagen decken das Spektrum ab, von der günstigen Einstiegslage bis zur Wasserfront mit Meerblick. Die genauen Median-Kaufpreise, Jahresmieten und Bruttorenditen je Lage und Zimmerzahl stehen in der Tabelle oben, hier geht es um das Profil dahinter.

So läuft der Kauf ab

Bevor du eine Wohnung in Dubai kaufen willst, hilft es zu wissen, welche sechs Stationen dich vom ersten Angebot bis zum Title Deed erwarten. Bei einer Bestandswohnung dauert der gesamte Weg in der Regel vier bis acht Wochen. Der kritische Punkt ist fast immer das NOC des Entwicklers: Bei großen Entwicklern dauert die Bearbeitung oft nur wenige Tage, bei älteren Gebäuden oder offenen Fragen zu Service Charges kann sie sich auf mehrere Wochen ausdehnen.

Kaufst du direkt vom Bauträger statt eine Bestandswohnung, läuft der Prozess anders: Es gibt kein MOU mit einem Privatverkäufer, sondern einen Kaufvertrag mit dem Entwickler, und statt des Title Deed erhältst du zunächst die Oqood-Registrierung, mehr dazu im Abschnitt Neubau vom Plan weiter unten. Wichtig in jedem Fall: Das MOU ist bindend, kein Vorvertrag. Wer unterschreibt, bevor die Bankfinanzierung steht, riskiert die Anzahlung.

Ein Punkt, den DACH-Käufer regelmäßig unterschätzen, ist die Überweisung selbst: Revolut, N26 und viele Sparkassen flaggen größere Transfers in die VAE als ungewöhnlich und fordern Belege zur Mittelherkunft, diese Compliance-Prüfung kann Wochen dauern. Plane die Überweisung deutlich vor dem Transfer-Termin ein und halte Kaufvertrag, Steuerbescheide und Kontoauszüge griffbereit. Am DLD-Schalter selbst zählt ohnehin nur ein Manager's Cheque, persönliche Überweisungen oder Bargeld akzeptiert das DLD beim Transfer-Termin nicht.

1. 1. Immobilie auswählen und reservieren: Bestandsobjekt über einen RERA-Makler oder Off-Plan direkt beim Entwickler, gesichert über ein Reservierungsformular.
2. 2. MOU (Form F) unterschreiben und Anzahlung leisten: Das DLD-Standardformular ist bindend, kein Vorvertrag. Im Sekundärmarkt sind 10 Prozent des Kaufpreises als Anzahlung marktüblich.
3. 3. NOC beim Entwickler einholen: Das No Objection Certificate bestätigt, dass keine offenen Service Charges bestehen. Ohne NOC findet kein Transfer statt.
4. 4. Finanzierung klären: Die Bank-Vorabgenehmigung sollte vor der MOU-Unterschrift stehen, nicht danach.
5. 5. DLD-Transfer durchführen: Käufer, Verkäufer und Makler erscheinen gemeinsam bei der DLD-Registrierungsstelle, die Übertragungsgebühr wird bezahlt.
6. 6. Title Deed erhalten: Seit März 2024 stellt das DLD den Titel ausschließlich digital aus, mit derselben Rechtskraft wie der frühere physische Nachweis.

Was neben dem Kaufpreis dazukommt

Rechne insgesamt mit 6 bis 8 Prozent des Kaufpreises für alle einmaligen Nebenkosten, bei Finanzierung über eine Bank eher Richtung 8 bis 9 Prozent durch Hypothekenregistrierung und bankspezifische Gebühren. Wer diesen Puffer nicht einplant, kalkuliert seine Rendite von Anfang an falsch.

Neben den einmaligen Kosten kommt die laufende Service Charge dazu, die vom Dubai Land Department im Service Charge Index projektspezifisch in Dirham pro Quadratfuß festgelegt wird. Sie mindert deine Bruttorendite direkt zur Nettorendite. Zwei Wohnungen mit identischer Bruttorendite auf dem Papier können danach um einen ganzen Prozentpunkt auseinanderliegen. Frag vor dem Kauf immer nach dem tatsächlichen, genehmigten Satz des konkreten Gebäudes, nicht nach der Schätzung aus dem Exposé. Bei Off-Plan-Käufen kommt zusätzlich die Frage dazu, ob der Entwickler die Oqood-Gebühr ganz oder teilweise als Kaufanreiz übernimmt, das steht im Kaufvertrag, nicht im Marketingmaterial.

1. DLD-Transfergebühr: 4 Prozent des Kaufpreises, in der Praxis trägt der Käufer den gesamten Betrag.
2. Maklerprovision: in der Regel 2 Prozent des Kaufpreises zuzüglich 5 Prozent Mehrwertsteuer auf die Provision.
3. Oqood-Registrierung bei Off-Plan: 4 Prozent des Kaufpreises.
4. Trustee-Office-Gebühr: AED 4.000 bei Objekten unter AED 500.000, AED 4.200 ab AED 500.000, jeweils zuzüglich 5 Prozent Mehrwertsteuer.
5. DLD-Verwaltungsgebühr: AED 580, dazu AED 250 für die Ausstellung des Title Deed.
6. NOC-Bearbeitungsgebühr des Entwicklers: zwischen AED 500 und AED 5.000.
7. Service Charge: laufende Jahreskosten, die je nach Lage und Projekt zwischen etwa AED 6 und über AED 40 pro Quadratfuß liegen.
8. DEWA-Anschluss und laufende Strom-/Wasserkosten: separate, projektunabhängige Kosten neben der Service Charge.

Neubau vom Plan oder fertige Wohnung

Kaufst du eine Wohnung in Dubai vom Plan, zahlst du in Tranchen statt auf einen Schlag. Ein typisches Modell sieht 10 bis 20 Prozent Anzahlung vor, danach folgen Raten während der Bauphase, oft rund 1 Prozent des Kaufpreises pro Monat über zwei bis vier Jahre, der Rest bei Übergabe. Manche Entwickler bieten zusätzlich Post-Handover-Zahlpläne an, bei denen du auch nach der Schlüsselübergabe noch weiterzahlst.

Der Vorteil ist eigenkapitalschonend: Bei einer Einheit für 1 Million AED kannst du mit 100.000 bis 200.000 AED Eigenkapital einsteigen, während der Restbetrag über die Bauzeit gestreckt wird. Der Nachteil: Ob und wann fertig gebaut wird, hängt vom Entwickler ab, nicht von dir. Das Risiko trägst du.

Dubai schreibt für Off-Plan-Projekte eine Escrow-Pflicht vor, gesetzlich verankert im Gesetz Nr. 8 von 2007. Käufergelder landen auf einem projektbezogenen Treuhandkonto, das von einer DLD-zugelassenen Bank verwaltet wird und erst bei nachgewiesenen Baufortschritten freigegeben wird. Das reduziert das Risiko eines Kapitalverlusts bei Entwicklerinsolvenz erheblich, eliminiert es aber nicht. Statt eines Title Deed erhältst du zunächst die Oqood-Registrierung, die nach Fertigstellung und vollständiger Zahlung in den finalen Title Deed umgewandelt wird.

Handover-Risiken bleiben real: Verzögerungen bei der Übergabe, ein Entwickler, der Design oder Spezifikationen nachträglich verändert, oder ein Marktumfeld, das bei Fertigstellung anders aussieht als beim Kauf. Der Kaufvertrag heißt hier Sales Purchase Agreement (SPA) und regelt, was bei Zahlungsverzug passiert und welche Rechte du bei einer verschobenen Übergabe hast. Lies diese Klauseln, bevor du unterschreibst, nicht danach. Prüfe außerdem die Lieferbilanz des Entwicklers: Wie viele Projekte hat er in den letzten Jahren abgeschlossen, und wie nah am angekündigten Termin? Diese Informationen stehen in keinem Exposé, du musst sie separat einholen.

Wohnung in Dubai finanzieren als Nicht-Resident

Als Nicht-Resident kannst du eine Wohnung in Dubai über eine emiratische Bank finanzieren, wenn auch zu anderen Konditionen als ein Resident. Die UAE Central Bank erlaubt bei Fertigimmobilien bis 5 Millionen AED regulatorisch einen Loan-to-Value von bis zu 75 Prozent für Nicht-Nationals, bei Objekten über 5 Millionen AED liegt die Obergrenze bei 65 Prozent. In der Praxis sind Banken bei Nicht-Residenten konservativer und genehmigen oft nur 60 bis 65 Prozent. Bei Off-Plan-Projekten gilt für alle Käufer unabhängig vom Wohnsitz eine einheitliche Grenze von maximal 50 Prozent.

Das bedeutet konkret: Du bringst je nach Objekt zwischen 25 und 50 Prozent Eigenkapital mit, dazu die Nebenkosten von 6 bis 8 Prozent des Kaufpreises. Institute wie Emirates NBD, Mashreq und ADCB unterhalten Programme für Nicht-Residenten, die konkrete Bereitschaft schwankt aber je nach Marktlage und sollte vor dem Kaufprozess über einen lokalen Mortgage Broker bestätigt werden. Banken prüfen dabei vor allem Einkommensnachweise aus dem Heimatland, Bonität und die Art des Einkommens, Angestellte mit festem Gehalt haben es hier leichter als Selbstständige. Wer bereits eine bestehende Bankbeziehung in den VAE hat oder einen Broker nutzt, der regelmäßig mit den Kreditabteilungen spricht, hat dabei einen messbaren Vorteil gegenüber einer Kaltanfrage ohne persönliche Einführung.

Dokumente, die du in der Regel brauchst: Reisepass, Einkommensnachweise der letzten zwei Jahre, Kontoauszüge und ein Bonitätsnachweis aus dem Heimatland, Selbstständige legen zusätzlich eine Unternehmensbilanz vor. Der Prozess dauert mehrere Wochen, plane ihn deshalb vor der MOU-Unterschrift ein, nicht danach.

Bei Off-Plan-Projekten ist eine Bankfinanzierung oft gar nicht nötig, weil der Entwickler selbst einen Zahlungsplan anbietet, siehe Abschnitt Neubau vom Plan oben. Welcher Weg zu dir passt, Bankfinanzierung oder Entwickler-Zahlplan, hängt von deinem Zeithorizont ab und davon, ob du auf laufende Mietrendite oder auf Kapitalwachstum während der Bauphase setzt.

Die Fehler, die am meisten kosten

Dubai wirkt auf den ersten Blick einfach: keine Grunderwerbsteuer, keine Einkommensteuer auf Mieteinnahmen für private Direkteigentümer, klare Eigentumsrechte für Ausländer in Freehold-Zonen. Wer mit europäischen Erwartungen einsteigt, wird trotzdem regelmäßig überrascht, weil die teuersten Fehler selten im Kaufprozess selbst entstehen, sondern vorher, bei der Lageanalyse, der Entwicklerauswahl und dem Überblick über laufende Kosten. Über 60 Prozent aller Kauftransaktionen in Dubai entfielen 2025 laut DLD-Daten auf Off-Plan-Objekte. Das Prinzip ist attraktiv, niedrigerer Einstiegspreis, gestreckter Zahlungsplan, genau das macht den ersten der folgenden Fehler so häufig. Die sechs teuersten Stolperfallen entstehen selten aus böser Absicht, sondern aus falscher Sicherheit: Der Markt wirkt transparent, der Einstieg günstig, die Zahlen im Exposé überzeugend. Genau das verleitet dazu, Schritte zu überspringen, die später teuer werden.

Ein Exposé ist dabei kein Investment, es ist ein Verkaufsdokument. Es zeigt dir Grundriss, Renderbild und eine Renditeziffer, in der Regel eine Bruttozahl ohne Service Charges, Leerstand und Verwaltungskosten. Die Fragen, die über Ertrag oder Enttäuschung entscheiden, die tatsächliche Vergleichsmiete, die Transaktionsdichte im Micro-Cluster, der Track Record des Entwicklers, stehen dort nicht. Wer sie stellt, bevor er unterschreibt, kauft eine andere Wohnung als der, der nur das Exposé liest.

1. Off-Plan in einer Lage ohne echte, heute vorhandene Mietnachfrage kaufen, statt in eine Lage mit funktionierender Infrastruktur wie Dubai Marina, Downtown oder Business Bay.
2. Den Entwickler nicht prüfen: Lieferbilanz, Pünktlichkeit früherer Projekte und Escrow-Status verraten mehr als jedes Rendering.
3. Service Charges vergessen: Sie mindern deine Bruttorendite direkt zur Nettorendite und können bei Ultra-Luxury-Projekten über AED 40 pro Quadratfuß und Jahr liegen.
4. Ohne steuerliches Setup für das Heimatland kaufen, gerade für deutsche Investoren relevant, seit das Doppelbesteuerungsabkommen mit den VAE Ende 2021 ausgelaufen ist.
5. Den Exit nie zu Ende denken: Wie liquide ist der Wiederverkaufsmarkt in dieser Lage und Größe wirklich, in fünf Jahren?
6. Einer bereits überhitzten Lage hinterherlaufen, statt auf Transaktionsdaten des Dubai Land Department zu schauen.

Wie IMOS dich beim Wohnungskauf begleitet

IMOS begleitet dich als deutschsprachiger Ansprechpartner vor Ort in Dubai, von der ersten Frage bis zur Übergabe. Statt dir ein Exposé zu schicken und auf eine Unterschrift zu warten, beginnt das Gespräch mit deinen Zielen: Anlagehorizont, gewünschter Cashflow oder Wertsteigerung, Liquiditätsplanung für einen möglichen Exit, steuerliche Ausgangslage im Wohnsitzland. Das umfasst bei Bedarf auch die Einordnung angrenzender Fragen und die Abstimmung mit spezialisierten Partnern wie TME Legal für die steuerliche und rechtliche Tiefe, ohne dass wir selbst Steuer- oder Rechtsberatung leisten.

Freehold-Zone, Entwicklerprüfung, Finanzierungsstruktur: Das lässt sich nicht aus einer Tabelle ablesen. Im Erstgespräch ordnen wir deine konkrete Situation ein, ohne Verkaufsdruck und ohne vorgefertigte Empfehlung, damit du weißt, worauf du dich einlässt, bevor du unterschreibst.