Dubai-Immobilien werden teurer: Warum Bauträger kaum eine andere Wahl haben

Viele Käufer behandeln Warten wie die sichere Alternative: erst beobachten, später entscheiden, im Zweifel günstiger einsteigen.

So funktioniert der Markt aber nicht.

Wer heute nicht kauft, hält kein unverändertes Angebot für später fest. Die verfügbaren Einheiten verändern sich. Gute Grundrisse verschwinden. Ältere Kalkulationen laufen aus. Neue Projekte kommen mit anderen Grundstückspreisen, neuen Ausschreibungen und höheren Materialkosten an den Markt.

Die relevante Frage lautet deshalb nicht: “Steigt oder fällt der gesamte Dubai-Markt?”

Sie lautet: “Bekomme ich in sechs Monaten für denselben Gesamtbetrag noch dieselbe Lage, Fläche, Qualität und Zahlungsstruktur?”

Für gute Offplan-Projekte ist meine Antwort: wahrscheinlich nicht.

Im ersten Quartal 2026 wurden laut REIDIN 93 Wohnprojekte mit zusammen 32.000 Einheiten gestartet. Im zweiten Quartal waren es 41 Projekte und 10.138 Einheiten.

Das sind 55,9% weniger Projekte und 68,3% weniger Einheiten.

Im Juli kamen 15 Projekte mit 3.397 Einheiten hinzu. Das lag erneut rund 68% unter dem monatlichen Durchschnitt des ersten Quartals.

Der Rückgang beweist nicht, dass Baukosten allein die Launches gebremst haben. Genehmigungen, Verkaufsfreigaben, Ferienmonate und die zeitliche Planung großer Masterplans spielen ebenfalls eine Rolle.

Für Käufer zählt trotzdem das Ergebnis: In einer Phase steigender Kosten kamen deutlich weniger neue Einheiten auf den sichtbaren Markt.

Bauträger können ein Projekt nicht zu jedem Preis starten. Wenn Grundstück, Bauvertrag, Finanzierung und Ausstattung keine tragfähige Kalkulation mehr ergeben, bleibt nur eine begrenzte Auswahl: Launch verschieben, Marge reduzieren, Produkt verändern oder Preis erhöhen.

Alle vier Varianten betreffen den Käufer.

Laut The National, das sich auf Moody’s und Entwicklerangaben stützt, lagen die Kosten wichtiger importierter Baumaterialien bis zu 20 bis 25% über dem Niveau vor den jüngsten Lieferkettenstörungen.

AESG dokumentiert seit Ende 2025 konkrete Ausschläge: Aluminium stieg um 21%. Kupfer um 14%. Die Versorgungskosten für Beton legten um 13% zu. Betonarbeiten wurden je nach Ausführung um etwa 10 bis 15% teurer. Die reinen Materialpreise für Bewehrungsstahl stiegen um 6%, die Kosten des gesamten Bewehrungsstahl-Gewerks um 16%.

Die allgemeine Baupreisinflation in den UAE liegt laut AESG mit etwa 5 bis 8% niedriger. Das ist kein Widerspruch. Ein Gebäude besteht nicht aus einem einheitlichen Warenkorb. Hochwertige Fassaden, Gebäudetechnik, Kühlung, Aufzüge, Stromversorgung, Versicherung, Transport und spezialisierte Gewerke können gleichzeitig deutlich stärker steigen als der Durchschnitt.

Ein Bauträger kann diese Kosten nicht dauerhaft ignorieren. Er kann sie nur verteilen.

Große Bauträger hatten zuletzt erhebliche Margen. Emaar Development steigerte seine Bruttomarge 2025 von 55,7 auf 56,5%. Bei DAMAC stieg sie von 48,8 auf 49,3%.

Das erklärt, warum nicht jeder Kostenanstieg sofort auf der nächsten Preisliste erscheint. Finanzstarke Entwickler können einen Teil zunächst selbst tragen. Festpreisverträge und früh gesicherte Materialpreise verzögern den Effekt zusätzlich.

Aber eine hohe Marge hebt die neue Kostenbasis nicht auf.

Wenn der Bauträger den Verkaufspreis unverändert lässt, sinkt zunächst seine Marge. Wenn er die Marge schützen will, steigt der Preis. Und wenn er weder Marge noch Preis stark verändern möchte, verändert er das Produkt: kleinere Wohnungen, schwächere Ausstattung, weniger aufwendige Gemeinschaftsflächen, schlechtere Zahlungspläne oder gestrichene Rabatte.

Für Käufer führen diese Wege zum selben wirtschaftlichen Ergebnis.

Entweder du bezahlst mehr Geld. Oder du bekommst für dasselbe Geld weniger Immobilie.

Die heute sichtbaren Preise stammen häufig noch aus einer früheren Kalkulationsphase. Neu geplante Projekte müssen aktuelle Angebote für Material, Bauleistung und Finanzierung berücksichtigen. Genau deshalb erwarte ich keinen gleichmäßigen Preissprung über Nacht, sondern eine schrittweise Neubewertung mit jedem neu kalkulierten Launch.

Kosten allein reichen nicht, um höhere Verkaufspreise durchzusetzen. Es braucht Nachfrage.

Dubai hat sie.

Laut Digital Dubai erreichte die Bevölkerung Ende 2025 rund 4,58 Millionen Menschen. Gegenüber Ende 2024 waren das etwa 332.000 Einwohner mehr, ein Wachstum von 7,5%.

Diese Zahl darf nicht automatisch für jedes kommende Jahr fortgeschrieben werden. Aber für den betrachteten Zeitraum ist sie eindeutig: Innerhalb eines Jahres kamen netto rund 332.000 Einwohner hinzu.

Diese Menschen brauchen Wohnraum. Punkt.

Nicht alle kaufen. Viele mieten. Einige wohnen als Familien zusammen. Trotzdem landet das Bevölkerungswachstum am Ende im selben Markt: bei Apartments, Villen, Mietverträgen und Kaufentscheidungen.

Damit treffen neu kalkulierte Baukosten nicht auf ein Nachfragevakuum. Sie treffen auf eine Stadt, die innerhalb eines Jahres um die Einwohnerzahl einer deutschen Großstadt gewachsen ist.

Wo Lage, Bauqualität und Mieterprofil zusammenpassen, stärkt das die Preissetzungsmacht guter Projekte. Ein Bauträger muss seine höhere Kalkulation nicht im luftleeren Raum durchsetzen. Er verkauft in einen wachsenden Wohnraumbedarf hinein.

Der Kostendruck endet nicht beim Offplan-Markt.

Wenn ein vergleichbares neues Projekt deutlich höher startet, verändert sich der Wiederbeschaffungswert bestehender Immobilien. Eine fertige Wohnung, die größer geschnitten ist, bereits vermietet werden kann und in einer bewährten Lage steht, wird relativ attraktiver.

Angenommen, ein Käufer kann heute zwischen einer fertigen Wohnung und einem neuen Offplan-Projekt wählen. Steigt der Einstiegspreis des Neubaus, während Fläche oder Ausstattung gleichzeitig sinken, bekommt die bestehende Wohnung einen neuen Vergleichsanker.

Das bedeutet nicht, dass jede Resale-Immobilie steigt. Austauschbare Apartments mit schlechten Grundrissen, hohen Nebenkosten oder vielen konkurrierenden Verkäufern bleiben austauschbar.

Aber gute Bestandsimmobilien müssen nicht isoliert um 20% teurer gebaut werden, um von der Entwicklung zu profitieren. Es reicht, wenn ihr neu gebauter Ersatz deutlich teurer wird.

Deshalb erwarte ich den stärksten Effekt dort, wo eine fertige Immobilie heute noch zu einem Preis angeboten wird, zu dem eine vergleichbare Qualität künftig kaum neu gebaut werden kann.

Aus den genannten Daten lässt sich kein mathematisch exakter Verkaufspreisanstieg von 20% berechnen. Verkaufspreise hängen nicht nur an Baukosten, sondern auch an Grundstück, Marge, Finanzierung, Nachfrage, Produkt und Positionierung.

Die 20% sind mein oberes Szenario für den Preis vergleichbarer Qualität innerhalb der nächsten sechs Monate.

Warum halte ich diese Größenordnung trotzdem für möglich?

Weil mehrere Anpassungen gleichzeitig sichtbar werden können: höhere Baukosten, auslaufende Altverträge, weniger Rabatt und ein höherer Quadratmeterpreis. Ich erwarte nicht, dass jede Preisliste pauschal um 20% steigt. Ich erwarte, dass ein Käufer für dieselbe Lage, Fläche, Ausstattung und Zahlungsstruktur bis zu 20% mehr zahlen kann.

Entscheidend ist deshalb nicht nur der ausgewiesene Kaufpreis.

Entscheidend ist, was du dafür bekommst.

Wer heute ein gutes Projekt aus einer älteren Kalkulationsphase prüft, vergleicht nicht einfach den heutigen mit dem späteren Preis. Er vergleicht möglicherweise eine alte Kostenbasis mit einer neuen.

Steigende Preise machen aus einem schlechten Projekt keinen guten Kauf.

Du solltest warten, wenn der Bauträger keinen belastbaren Liefernachweis hat, die Lage fast ausschließlich von ungeplanter zukünftiger Infrastruktur lebt oder die Rechnung nur bei einem schnellen Weiterverkauf funktioniert. Dasselbe gilt, wenn du die Raten nicht sicher bedienen kannst, dein Kapital kurzfristig benötigst oder dein Portfolio bereits zu stark von Dubai abhängt.

Diese Fälle sind Gründe gegen ein konkretes Investment.

Sie sind aber kein Grund, pauschal auf den großen Absturz zu warten.

Wenn Lage, Bauträger, Grundriss, Zahlungsplan und Nachfrage stimmen, ist Warten selbst eine Wette: darauf, dass steigende Kosten, weniger neue Einheiten und Hunderttausende zusätzliche Einwohner keine Wirkung auf den Preis vergleichbarer Qualität haben.

Diese Wette würde ich aktuell nicht eingehen.

Hinweis: Dieser Beitrag enthält eine allgemeine Marktprognose und keine individuelle Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung. Die Prognose kann sich als falsch erweisen. Immobilien können an Wert verlieren.